Acheter ou louer son cabinet médical : comment faire le bon choix ?

L’installation d’un cabinet médical représente une étape cruciale dans la carrière d’un professionnel de santé libéral. En 2024, dans un contexte où les prix de l’immobilier atteignent des records, particulièrement dans les grandes villes, la question de l’achat ou de la location mérite une réflexion approfondie.

Ce choix, qui engage sur le long terme, doit prendre en compte de multiples facteurs : situation personnelle, projet professionnel et implications financières.

Dans cet article, nous analyserons les critères essentiels pour faire le bon choix entre l’achat et la location de votre cabinet médical, en examinant les aspects pratiques, financiers et fiscaux de chaque option.

Vous envisagez sérieusement de passer à l’exercice libéral ? Pensez à consulter notre guide de l’installation du médecin libéral.

1. Les critères à évaluer avant de choisir entre achat et location d’un cabinet médical

Avant de décider d’acheter ou de louer votre cabinet médical, plusieurs critères fondamentaux doivent être analysés avec attention.

La situation géographique et le potentiel du quartier

• Densité médicale de la zone
• Profil démographique de la patientèle
• Accessibilité (transports, parking)
• Présence de pharmacies et autres services de santé
• Évolution prévisible du quartier

Le budget et la capacité d’investissement

• Pour l’achat : apport personnel disponible et capacité d’emprunt
• Pour la location : montant du loyer et des charges envisageables
• Coûts annexes à prévoir (travaux, équipements, mise aux normes)
• Réserve de trésorerie nécessaire pour le démarrage

La durée d’installation prévue

• Projet d’exercice à court, moyen ou long terme
• Possibilités d’évolution de l’activité
• Perspective de revente ou transmission
• Flexibilité souhaitée dans l’exercice

L’état du local et sa configuration

• Surface nécessaire pour l’activité
• Conformité aux normes d’accessibilité PMR
• État général et travaux éventuels
• Potentiel d’aménagement selon la spécialité
• Possibilités d’extension futures

La prise en compte de ces différents éléments permettra d’orienter votre choix entre achat et location, en fonction de vos priorités et contraintes personnelles.

2. Avantages et inconvénients : location vs achat d’un cabinet médical

Critère	Achat d’un cabinet	Location d’un cabinet
Avantages	Patrimoine : Constitution d’un patrimoine immobilier. Stabilité : Pas de résiliation possible par le propriétaire des lieux. Aménagement personnalisé : Possibilité d’aménager le cabinet selon ses besoins à long terme. Fiscalité : Avantages fiscaux potentiels (déductions, amortissements).	Flexibilité : Facilité de changement de lieu en cas de besoin. Moins d’investissement initial : Pas d’apport personnel important requis.     Moins de contraintes administratives : Gestion simplifiée du bien immobilier.
Inconvénients	Coût initial élevé : Frais d’achat, de notaire, travaux potentiels. Engagement à long terme : Difficulté de vendre rapidement en cas de besoin. Gestion immobilière : Entretien, impôts fonciers, charges de copropriété.	Coût à long terme : Loyers croissants possibles. Instabilité: Risque de ne pas pouvoir renouveler le bail. Aménagements limités : Possibilités d’aménagements restreintes par le bail.
Aspects financiers	Prêt immobilier : Nécessité de souscrire un prêt. Impôts : Impôts fonciers, taxe d’habitation (si résidence principale). Amortissements : Possibilité d’amortir certains investissements.	Loyers : Paiement mensuel de loyers. Charges : Participation aux charges communes.
Autres aspects	Visibilité : Image de marque plus solide. Motivation : Plus grande implication dans son projet.	Mobilité : Facilité de déménagement. Concentration sur le cœur de métier : Moins de gestion immobilière.

 

Quels sont les avantages liés à l’achat ?

L’achat d’un local professionnel représente un investissement immobilier important. Comme tout investissement, il est nécessaire d’estimer les charges et frais à couvrir (éventuels travaux,  …). L’achat représente donc un risque financier, ainsi qu’un ensemble de paramètres supplémentaires à gérer (éventuelle copropriété, location, entretien du bâtiment…). En revanche, acheter votre local présente également des avantages : si vous vous projetez sur le long terme, mieux vaut investir que de payer un loyer tous les mois. De même, vous pourriez amortir votre achat en louant des surfaces à d’autres professionnels de santé. Enfin, l’achat de votre propre local vous offre la possibilité d’aménager à votre guise votre espace de travail.

Quels sont les avantages de la location ?

A l’inverse, la location d’un local professionnel offre une plus grande liberté d’installation et de mobilité. Il est tout de même nécessaire de prendre en compte les frais liés au dépôt de garantie, au loyer, ainsi qu’aux charges locatives. En louant un local, vous n’avez pas à vous occuper des tâches liées au bâtiment (travaux, réparations, maintenance…), et vous êtes libre de changer de lieu d’exercice si le local ne vous convient plus (en respectant souvent un délai de préavis !).

3. Aspects financiers et fiscaux de l’achat et la location d’un cabinet médical

L’aspect financier constitue souvent l’élément décisif dans le choix entre l’achat et la location d’un cabinet médical. Un investissement immobilier professionnel nécessite un financement approprié, généralement sous forme de prêt professionnel s’étalant sur 15 à 25 ans. Les établissements bancaires demandent habituellement un apport personnel représentant 10 à 20% du montant total, garantissant ainsi l’engagement du praticien. Le crédit-bail immobilier ou la création d’une SCI peuvent également représenter des alternatives intéressantes pour optimiser la gestion patrimoniale.

Sur le plan fiscal, les deux options présentent des avantages distincts. L’acquisition permet de déduire les intérêts d’emprunt et d’amortir le bien, créant ainsi une optimisation fiscale significative sur le long terme. Cependant, le propriétaire devra assumer la taxe foncière et l’ensemble des charges inhérentes au bien. En optant pour la location, les loyers et charges locatives sont entièrement déductibles des revenus professionnels, simplifiant la gestion fiscale immédiate.

Les professionnels de santé peuvent également bénéficier de différents dispositifs d’aide, particulièrement en début d’activité. Les Agences Régionales de Santé proposent des subventions pour l’installation des médecins libéraux, notamment dans les zones sous-dotées. Ces aides, combinées aux exonérations fiscales disponibles, peuvent significativement alléger l’investissement initial ou les charges locatives, particulièrement pour les jeunes praticiens.

Le choix final entre l’achat et la location dépendra largement de votre situation fiscale personnelle, de vos objectifs patrimoniaux et de votre vision à long terme de l’exercice médical. Une consultation avec un expert-comptable spécialisé dans le secteur médical peut s’avérer précieuse pour éclairer cette décision.

La checklist pour bien choisir et préparer l’achat/la location de son cabinet :

Étape 1 : Bilan personnel

• Évaluation financière (épargne, fonds propres)
• Projection professionnelle à 5-10 ans
• Définition de vos critères prioritaires (emplacement, surface, budget)

Étape 2 : Consultation des experts

• Expert-comptable : analyse de rentabilité
• Banquier : capacité d’emprunt
• Notaire/avocat : conseil juridique

Étape 3 : Recherche immobilière

• Étude du marché local
• Visites comparatives (location et vente)
• Validation des critères techniques (accessibilité PMR, normes)

Étape 4 : Constitution du dossier

• Business plan et prévisionnel
• Justificatifs financiers
• Garanties bancaires ou locatives

Étape 5 : Validation finale

• Vérification des documents contractuels
• Analyse des clauses spécifiques
• Calendrier de réalisation (6-12 mois)

À noter : Restez flexible dans votre choix, il pourra évoluer au cours de votre carrière selon vos besoins.

Demander de l’aide à un coordinateur logistique et administratif

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